元宇宙:元宇宙系列（一）：投资元宇宙地产 合规风险不可忘

近日，两大元宇宙平台巨头之一的The sandbox宣布与汇丰银行建立新的合作伙伴关系，汇丰银行成为首家进入The sandbox的全球金融服务提供商，同时将购买The sandbox元宇宙中的虚拟土地，标志着元宇宙平台试图介入金融服务并与传统金融机构接轨。自2021年下半年以来，元宇宙开始进入大众视野，大量玩家和投资者涌入元宇宙大搞“圈地运动”，引发一波虚拟地产的抢购和炒作热潮。专注于元宇宙经济的房地产公司“元宇宙集团”（Metaverse Group）在“Decentraland”中购买价格240万美元的虚拟地产成交，国际知名的会计公司普华永道（PwC）也进军元宇宙炒房，知名歌手林俊杰花费75万美元在Decentraland购买土地。在追捧的背后，我们不禁产生这样的疑惑：

元宇宙中“土地”的价值何来？为什么能炒到如此高“天价”？其背后的支撑是什么？下面我们追踪元宇宙的法律属性，分析元宇宙中的土地与平台、投资者的关系和炒作的法律风险，探索元宇宙投资合规应注意的问题。

元宇宙（Metaverse）是网络虚拟世界时间与空间的叠加组合。与传统互联网不同的是，元宇宙提供了多元化交互的丰富场景，用户在元宇宙中购买土地、建造房屋、买卖商品，通过通证代币（Token）实现与实体经济的连接。元宇宙中的土地则是构成元宇宙地面空间的基本要素，以“Decentraland”为例，其标准地块面积16m*16m，高度为20m。每块土地都是一个代表独特的数字资产的非同质化代币（NFT），这些数字资产并不是对实物的映射（如艺术品和数字藏品），而是独立于现实世界的虚拟资产，为用户提供可个性化自由定义的虚拟时空。虚拟地产可以在OpenSea?和Rarible?等市场上以一级和二级销售的方式买卖。NFT形式的虚拟地产记录在去中心化的区块链上，其取得、转让以及登记和公示等程序均在区块链上完成，不像传统的契约转让那么繁琐。

国际足联FIFA提交9项元宇宙相关商标申请:金色财经报道，美国专利商标局注册商标律师Mike Kondoudis发推称，国际足联（FIFA）已提交9项元宇宙相关商标申请，涉及VR游戏、虚拟服装和鞋类、娱乐服务等方面，而且还覆盖到元宇宙中其他潜在服务，包括个人培训服务、激光表演等娱乐服务、现场视听表演以及与体育赛事相关的表演等。国际足联拓展元宇宙市场是其WEARE战略的一部分。[2023/6/21 21:51:27]

虚拟地产具有什么法律属性？从相对稳定又需要保持动态进化的刑法角度上看，张明楷教授提出作为犯罪对象和法益客体的财物需要满足三个标准：管理可能性、转移可能性和价值性。管理可能性即财产必须能够为主体所控制，就虚拟地产而言表现为通过账户钱包、私钥、NFT以及管理的事实行使占有的权利。转移可能性即虚拟地产可以具备转移的能力和流动性，可以在一级和二级市场交易。价值性即能够带来经济方面的利益，是凝结在商品中无差别的人类劳动，表现为基于分布式账本和密码学等技术产生的共识和认同。可具化表现为经济上的价格、对人的意义、重要性等不同含义。正如司晓教授所说，区块链原生数字资产的价值是由区块链系统赋予的，也取决于参与者的社会契约，但其价值随着经济环境的变化而变化。从民法来看，虚拟地产存在于人身之外，具有被控制支配性和能够满足人类生产生活需要的特性，虽然是无体物，但可以突破传统对物形态的要求，将更多具有经济利益和经济价值无体物纳入物权范畴。因而我们认为虚拟地产具有物权的属性，持有者享有占有、使用、收益和处分的权利。

富达投资启动两只针对加密行业和数字支付、元宇宙的 ETF:金色财经消息，富达投资（Fidelity Investments）宣布启动两只针对加密行业和数字支付以及元宇宙的交易所交易基金（ETF），分别为Crypto Industry and Digital Payments ETF（FDIG）和Fidelity Metaverse ETF（FMET）。

其中，FDIG 会提供投资于支持更广泛的数字资产生态系统公司的机会，包括涉及加密挖矿和交易、区块链技术和数字支付处理的公司，而不会直接投资于加密货币；FMET 将提供针对开发、制造、分销或销售与构建和元宇宙相关产品或服务的公司的访问机会。（businesswire）[2022/4/13 14:20:48]

虚拟地产的物权已成为早期投资者的数字身份象征，同时其提供了创新的商业模式。通过改变传统线下选址、开设门店、铺货和宣传等方式，以较高的透明度和更高的效率改进渠道、产品和服务。通过在虚拟地产上开设虚拟零售体验店，商家可做到24小时的全球销售。虚拟地产围绕某个或数个品牌形成集聚效应，形成商圈，进而产生功能分化，实现实体生活与数字生活的融合。这或许是未来虚拟城市的雏形。

Audius与DeFi Land达成合作，将在元宇宙中建设电台:4月6日消息，去中心化流媒体应用Audius宣布与Solana链游DeFi Land达成合作，将在元宇宙中建设电台，这意味着在DeFi Land上玩游戏的人可以在享受游戏快乐的同时还能听取Audius流媒体库中数百万首歌曲。（ventsmagazine）[2022/4/7 14:09:03]

元宇宙平台是创建元宇宙虚拟空间的主体，背后大多是主体公司形态。土地、房屋等虚拟地产虽然在以太坊等公链上开发出来，但具体数据可能存储在元宇宙平台（公司）的服务器中，由平台负责维护这些链上数据。虽然土地的所有权属于购买者，但是从技术层面上看，土地上建造的房屋、购买材料等商品交易活动目前都需要平台提供的服务进行支持，如果平台停止运营或停止提供服务，土地的价值将一落千丈，土地与平台的关系密不可分。从这种关系上看，在目前各元宇宙虚拟世界尚未打通的情况下，元宇宙平台更像是虚拟地产的辅助管理人，类似于物业管理的角色，与虚拟地产持有人之间构成隐性的消费服务合同。对此不乏质疑之声，例如有人认为“购买虚拟土地只是在虚拟空间里面获得一个许可而已，实际上是在购买平台提供的服务，一旦平台营运出现问题，投入的钱就是打了水漂。”

元宇宙上榜财联社2021年A股十大关键词:12月26日消息，元宇宙上榜财联社2021年A股十大关键词，上榜的十大关键词分别为：碳中和、北向资金、宁德时代、房地产、中小盘、北交所、万亿成交、新能源、元宇宙、降准。[2021/12/26 8:04:48]

开发团队是负责元宇宙底层技术、智能合约、经济模型和虚拟角色等研发设计的人员和团队。在元宇宙早期发展阶段，开发团队处于十分重要的地位，在代码和智能合约的调整、社区的培育等方面发挥关键作用。开发团队通常在国库中持有该元宇宙的大量土地，以鼓励开发和缓慢出售新土地等方式来支撑土地资产的价值。这种模式下，开发团队同时充当“幕后玩家”的角色，其不当行为可能对普通玩家的利益造成侵害。因此对开发者予以约束是必要的，如将开发者纳入治理组织参与投票，对国库进行财务审计和信息披露等监督。

如何选择虚拟地产投资？虚拟地产保值和增值离不开以下几方面要素：

（一）稀缺性

元宇宙中的土地数量是有限的，例如“Decentraland”元宇宙中只有九万块土地，并且平台承诺在短期内不会随意增加土地数量，“经济稀缺性”的存在有助于土地的保值。

Decentraland对元宇宙游戏开发公司DecentralGames进行战略投资:9月17日消息，基于区块链的虚拟现实平台Decentraland通过购买对元宇宙游戏开发公司DecentralGames的代币DG对该项目进行了战略投资，具体数额未披露。该笔资金将用于资助该项目新的虚拟游戏ICEPoker的推出，ICEPoke是基于元宇宙的扑克游戏，玩家可以通过相互竞争和完成日常挑战来赚钱。在ICEPoke中，玩家支付代币DG或以太坊来获得扑克筹码和可穿戴的装备NFT进行游戏，可赚取ICE代币和XP加密货币以铸造更加稀有的NFT。[2021/9/17 23:33:05]

（二）内容的价值性

平台的品牌效应和内容场景，例如独特的游戏玩法、优质和富有前景的合作伙伴关系，培育了不同的社群和玩家群体。The?Sandbox和Decentraland两个平台在模式设计、合作方生态、基础设施建设和管理服务上更加深入，获得较多用户对其内容价值的认可，用户粘性高。这就是为什么The Sandbox?中的地块数量仅占所有元宇宙中土地的?62%，但?2021年全年The Sandbox土地销量至少占总销量的73.5%的原因；

（三）共识

元宇宙Decentraland和The?Sandbox通过发行治理代币MANA和SAND共同维护社区的治理，由用户投票进行决策管理。未来随着元宇宙的规模越来越大、场景逐渐完善，良好的社区治理共识在推动代币价格上涨的同时，也能促进地产的保值和增值。

虚拟地产原本旨在为用户提供自定义的工作生活体验。就其作为商品的价值而言，虚拟地产目前的价格与价值偏离较大，投机和炒作盛行，尤其通过二级市场抬高价格“击鼓传花”，寻找投资者接盘。虚拟地产过度炒作和“金融化”的趋势将滋生不少法律风险。

（一）金融监管风险

元宇宙发行的治理代币、NFT可能涉及ICO融资活动，很可能被认为美国法上的证券进而受到美国证券交易委员会（SEC）的监管。元宇宙平台发行的治理代币若符合金钱投资、共同事业、收益预期和第三人的努力四方面要件，则构成豪威测试中“投资合同”的标准，可视为证券。同时部分NFT代币如可分割的虚拟地产NFT由于具有同质化的属性，也具备成为证券的可能。

（二）刑事风险

区块链金融领域的方式和手段从中心化交易所、去中心化金融（DeFi）逐渐蔓延到NFT和元宇宙领域，犯罪的手段更加隐蔽和复杂化。行为人利用赃款买入土地后又转换为虚拟币或其他类型NFT，可以有效规避目前主流反法律框架和执法手段。此外，制作科学家抢跑的软件工具进行虚拟地产NFT的抢购也可能涉及非法经营罪、提供侵入计算机信息系统工具罪等刑事风险。

（三）民事风险

一旦元宇宙平台经营不善或出现新的“颠覆者”，虚拟地产将不再具有充分的稀缺性，地产的贬值将给投资者带来财产损失。虚拟地产持有者是否可向元宇宙平台主张损失？另外，虚拟地产上房屋的建造、出租和交易流转等行为，也需要法律规则的完善以填补空白。元宇宙平台若由于经营管理不善泄露用户的数据信息，违反知情同意和最小必要等原则收集使用玩家信息，则涉及数据安全和个人隐私信息侵权等民事风险，严重者将招致行政和刑事处罚。

对此，元宇宙虚拟地产需要引入多元化的合规治理。首先、实体经济中“房住不炒”、去金融化、“去杠杆”的基本原则在虚拟地产中同样适用，虚拟地产应更注重用户体验，丰富相关基础设施和关联合作方品牌生态；其次、做好用户识别（KYC）与反审查，包括对用户钱包账户、地产NFT的资金和加密货币旅行过程进行合规审查，将元宇宙平台视为虚拟资产服务提供商（VASP）纳入反监管框架；再者、加强虚拟空间去中心化的合规技术探索。通过将法律和审计等第三方服务模块化、合约化上链，打造元宇宙的去中心化合规体系。如Astra Protocol通过打造去中心化法律网络?(DLN)，元宇宙用户经过认证即可获得不可转让的?NFT，可参与需要许可的元宇宙活动，包括买卖虚拟地产等。

作者：刘磊律师，法学硕士，北京盈科（上海）律师事务所“数字经济与金融科技法律服务团队”负责人。获盈科总部“十佳未来之星”；盈科（上海）“新十年·十青年”代表等荣誉称号。

作者：张夏明，中央财经大学金融法学博士生，北京盈科（上海）律师事务所刘磊律师团队研究员。曾供职于头部互联网科技机构研究院。长期聚焦金融科技、区块链金融和数字货币等领域，出版《数字金融》一书，并参与撰写多份行业相关书籍和研究报告。

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