区块链:韩国房价大崩溃，为何泡沫？为何破裂？

韩国楼市曾是全球最热的地区之一，过去五年，韩国房价整体涨了80%，2020~2021年最大涨幅超过40%，首尔更是超过50%，房价一度达每平方米15万人民币，仅次于中国香港。然而，最近，韩国房价崩了。2021年8月随着韩国央行开始加息，房价开启了崩盘模式，首尔实际交易房价暴跌25%，部分社区更是跌了3-4成，跌幅达历史之最，成交量也暴跌超7成。这究竟是怎么回事？韩国楼市的泡沫是如何形成的？又是什么因素导致了它的破裂？

韩国区块链项目Klaytn将集成NFT交易市场OpenSea:韩国互联网巨头Kakao子公司Ground X旗下区块链项目Klaytn将集成NFT交易市场OpenSea。与OpenSea的集成将使基于Klaytn的NFT（从游戏物品和角色到数字艺术）得到支持，6月底前将进行点对点（P2P）交易。用户可以将OpenSea账户与Kaikas钱包，还可以用Klaytn的代币KLAY买卖NFT。据悉，Kaikas钱包是连接到Klaytn网络的Web浏览器扩展钱包。（PRNewswire）[2021/3/29 19:25:31]

泡沫的形成

韩国现代集团区块链子公司Hdac在其区块链网络上推出首个Dapp:韩国现代(Hyundai)集团旗下区块链和加密货币子公司Hdac表示，它已经监督了第一个去中心化应用程序(Dapp)在其区块链网络上的发布，并称一个“区块链驱动的交易平台”将随后推出。（Cryptonews）[2020/3/18]

韩国楼市的泡沫主要有以下几个原因：

低利率政策。2016年欧债危机蔓延到韩国出口需求，韩国将基准利率由3.25%下调至1.25%，成为这轮房地产上行的起点。而2020年疫情的爆发，韩国更是将基准利率降到了0.5%。低利率刺激了住房需求和投资需求，推动了房价上涨。

韩国被黑客入侵2次的Youbit交易所试图用换名字来洗清被黑客入侵的形象:韩国被黑客入侵2次的加密货币交易所Youbit试图用改变名字的方式来进行营业。根据20日加密货币业界消息，Youbit交易所最近宣布将从21日起将其主页上的业务转移到Coin Bin上。Youbit交易所会员的个人信息和资产将于21日转移到Coin Bin上，Youbit交易所的会员将可以通过Coin Bin进行交易。据悉，Coin Bin收购了Youbit交易所的运营商YAPIAN.[2018/3/20]

供应不足。韩国的土地资源有限，尤其是首尔等大城市，土地稀缺性高。同时，政府对土地开发和住宅建设有严格的管制和限制，导致供应不足。供需失衡使得房价持续走高。

韩国民众请愿书， 要求罢免韩国监督院崔興植院长职位:在11号 韩国法务部长官朴相基今天发表了“法务部要以关闭虚拟货币交易所为目标而努力”的强烈立场之后吸引了投资的注意力。目前，青瓦台网页国民请愿栏上出现了一个名为‘要求罢免金融监督委员会长崔興植（???）‘的请愿书，截止到下午两点已经达到23000人请愿。 如果青瓦台请愿在30天之内获得20万名的同意的话，青瓦台就会给出正式的答复[2018/1/11]

传贳制度。传贳是一种介于月租和所有权之间的租房方式，在传贳房租约最开始，租户需缴纳当前房产市场价值50%-80%的单一保证金，其后在整个租约期间无需支付其它租金。合约通常为2年，并可再续约两年，房东需在合约期满后退还所有押金。传贳制度使得租户可以用较低的成本住进高档住宅，而房东可以用收到的押金进行投资或购买新的房产，并以传贳方式继续出租。这样一个三赢的局面推动了传贳房价格大幅上涨。

税收政策与购房限制措施。为了遏制房价上涨和炒作行为，韩国政府采取了一系列税收政策和购房限制措施，如提高资本利得税、征收综合不动产税、限制贷款额度、限制购买次数等。然而，这些措施并没有起到预期的效果，反而加剧了市场扭曲，使得房价更加高企。一方面，这些措施抑制了住房的流动性和供应，导致房源紧张；另一方面，这些措施增加了购房者的预期成本，促使他们加快购买，以免错过机会或面临更高的税负。

泡沫的破裂

韩国楼市的泡沫破裂主要有以下几个因素：

利率上升。2021年8月起，韩国央行开始了有史以来最激进的加息措施，目前累计加息275个基点，将基准政策利率推高至3.25%，为2012年以来的最高水平。利率上升增加了购房者和租户的负担，抑制了住房需求和投资需求，引发了房价下跌。

供应增加。2022年尹锡悦上台后，宣布韩国政府将在2023至2027年问提供270万套住房，首尔在内的首都圈地区将供应158万套。供应增加使得市场供需平衡有所改善，降低了房价的上涨压力。

传贳危机。传贳制度只适合于房地产的上升周期。通过传贳制度购房的房主，必须用下一个租客的押金才能返还之前的押金。但随着房价下跌，按比例得到的新押金已不足以偿付原押金。对租客来说，一次性交付大笔资金的成本越来越高，与其如此，租客当然不会再选择传贳房。对房东来说，如果租客退租，房东拿着押金连环炒房，属于典型的“短债长投”，这种资金错配情况直接导致背负巨额房贷的房东，面临巨大还贷压力，要么选择卖房，要么选择跑路。传贳危机引发了市场恐慌和信用风险，加速了房价下跌。

出口低迷和通胀上升。韩国经济高度依赖出口，而近期全球经济复苏放缓、贸易摩擦加剧、新冠疫情反复等因素影响了韩国出口表现。同时，韩国通胀率也持续走高，2021年10月达到3.2%，创下11年新高。出口低迷和通胀上升削弱了韩国经济增长和民众购买力，影响了楼市需求。

韩国楼市的崩溃对韩国经济和金融稳定造成了严重冲击，也给政府和央行带来了巨大挑战。如何平衡通胀和增长、如何化解信用风险、如何调控楼市、如何平衡通胀和增长、如何化解信用风险、如何调控楼市、如何保护民众利益等问题都需要韩国政府和央行认真思考和应对。韩国楼市的噩梦是否结束了？还要看韩国能否有效地应对这些挑战，恢复市场信心，实现经济和社会的稳定发展。

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